恒捷配资【智库声音】城市更新 —— 将存量空间从“物理容器”变成“内容场域”

一是强化顶层设计，突出系统更新。这次党中央、国务院部署的城市更新行动是从“好房子”到“好小区”，到“好社区”，再到“好城区”的一场由点及面的升级，“四好”建设具有很强的系统性。《意见》提出要抓体检，建立城市体检与城市更新一体化的推进机制；要抓规划，发挥发展规划战略导向作用，强化国土空间规划基础作用，增强专项规划实施支撑作用；要抓落实，建立城市更新政策协同机制。总之，这是一场自上而下、多部门协同系统谋划的城市更新恒捷配资，更具战略性、长远性和可操作性。

二是注重因地制宜，分类盘活存量。《意见》聚焦为民、便民、安民提出8项主要任务，针对既有建筑、城镇老旧小区、完整社区、更新改造、城市功能、基础设施、生态系统、历史文化等均给出具体策略与务实举措。这体现了不同场所的不同策略，突出从存量空间改造利用角度出发，从“开发逻辑”向“运营逻辑”转变，致力将存量空间从“物理容器”转化为有人气、有价值、可持续的“内容场域”，存量空间有望真正成为城市的战略性资产。

三是聚合多元力量，破解资本难题。城市更新项目投资额较大，单靠政府投入远远不够，必须建立财政撬动、金融补位、市场接力的资金投入机制。《意见》明确提出要健全多元化投融资方式，即财政以“中央预算内投资+专项补助+地方专项债”的方式，起到“引爆”作用；紧接着，政策性金融将在“风险可控、商业可持续”的前提下，为符合条件的更新项目提供信贷支持；最后，以城市更新专项REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等金融工具为媒介，吸引社会资本参与城市更新。这将助力形成政府引导、市场运作、全社会参与的可持续城市更新投融资新模式。

构建城园相融的全域公园体系。成都秉承“园中建城、城中有园、城园相融、人城和谐”的规划理念，注重城市建设与山水自然禀赋相融合，将城市公园形态和空间有机更新融合，以“青山绿道蓝网公园”为城市生态骨架，统筹建设各类自然公园、郊野公园，均衡布局社区公园、小微绿地等，溶解城园边界、共享开放空间，进行拆围透绿、场景营造等开放性、便民性改造。例如，武侯区建成全国首座日处理2000吨垃圾的全地埋式垃圾压缩转运中心，形成了地上是公园、地下用来处理垃圾的多功能综合性环境治理、教育示范点，将大型环境设施的“邻避效应”转化为“邻利实效”。

武侯区城乡环境综合治理中心

更新打造公园城市特色文化街区。成都发挥丰厚的历史文化底蕴优势，融合街道特质，通过整体规划、有机串联、协调联动，提出生活、商业、产业、景观、交通、特定类型六类街道场景营造，让街区与社区开敞融合，形成了“九街十坊”等一大批独具风味的特色文化街区。例如恒捷配资，猛追湾在城市微更新改造过程中，以望平社区积淀的川剧文化为“钥匙”，深挖“工业记忆”和“城市乡愁”，将原有机动车道改成慢行空间，引入青年社区、文创品牌及少油少烟餐饮业态，实现了旧街与现代生活的碰撞与共生。

积极开展低效用地再开发试点。自入选国家低效用地再开发试点城市名单后，成都以国土空间规划为引领，积极探索统一规划、统一征收、统一开发、统一建设、统一运营的“五统一”再开发模式，实现低效用地“投建营”一体化再开发建设。例如，“金牛区国宾片区城中村改造项目”成功入选自然资源部公布的第一批低效用地再开发试点典型案例，原来的“城中村”蜕变成了如今的TOD高端商务街区、新川西建筑风貌创意街区。

围绕幸福美好生活建设品质化现代社区。成都将品质化现代社区作为公园城市示范区建设的细胞工程，从人的需求出发，把城市的复合功能分解转化为市民所需要的商业服务、教育医疗、公寓住宅等具体功能布局在社区。践行城镇、产业、乡村社区“一社区一主题”工作思路，系统构建未来生态融合、健康医养、人文教育、建筑空间等9大场景。围绕9大场景构建60项“控制性+引导性”的指标体系，并以智慧化服务治理逻辑、先进技术嵌入社区不同领域、各个环节。例如，大邑县五矿西湖未来公园社区聚焦“绿色产业新城”的建设理念，创新政府与央企的合作机制，组建合资公司实现“优势互补、效率优先”，统筹推进产业导入、基础设施建设、城市配套开发。

大邑县五矿西湖未来公园社区

以产为基，加快中心城区功能重构。以产业运营与空间激活来创造现金流，是城市有机更新项目的立身之本。成都未来的城市更新需兼顾长期造血能力，强化产业内容的有力支撑。针对亟待更新、产业层次不高的部分中心城区板块，要先有序“疏解”一般制造、批发物流等，提高资源要素支撑能力，然后以“提升”“植入”新业态、新场景等方式促进产业迭代升级。可依托公园城市禀赋与基础，实施城市场景创新计划，进一步探索搭建“生态银行”“未来工厂”“创意集市”等场景，构建涵盖绿色场所、产业、交通、能源、建筑、生活等多领域的公园城市生态场景体系，促进科技、创新等各类场景融入公园城市骨架，展示“绿色成都”“智造成都”“创意成都”的魅力。

以文为魂，全面提升公园城市感知度。作为一座拥有深厚文化底蕴和现代化气息的城市，成都是历史与现代的精致融合，既保留了丰富的历史文化遗产，又展现了独特的现代文化魅力。在城市有机更新过程中，要探寻天府文化的活水之源，强化文化符号的有机植入与文化内容的业态融合，丰富市民文化感知和体验，将文化转换为城市优势与竞争力。例如，以古蜀文明、大熊猫、美食、公园等核心资源，打造公园城市文化IP矩阵，培育产业集群品牌、赛事品牌、国际知名节会品牌等，拓展夜游锦江、339时尚夜消费聚集区等标志性文旅消费场景，打造一批标志性景观和网红打卡地，进一步提升公园城市标识度。

夜游锦江

以对标为抓手，推动城市低效用地再开发。随着成都不断发展演进，土地供应日益紧张，各项建设仍有较大用地需求，亟须以城市更新方式推动低效用地再开发。一方面，要通过明确的政策导向、精准的用地监测、差异的资源配置，形成刺激低效企业整改的强大拉力，借鉴上海“低效产业用地再开发政策工具箱”模式，提出成都低效用地收回、储备、更新、平台回购等各个领域细分方面具体操作路径指引；另一方面，要注重发挥市场主体力量，通过支持企业兼并重组、鼓励企业利用闲置资源自主招商以及推动企业强强联合再开发等多种方式，实现成本最小、效益最大。

以运营为核心，打通“资产-收益-退出”闭环。城市更新具有资金体量大、回报周期长、操作复杂度高等特点，因此对参与其中的各类主体提出了更高的要求。政府层面，要主动布局，强化城市更新专项规划的引导作用与项目包装策划，精准识别哪些区域可以有机更新，形成符合政策导向和市场需求的“项目蓝图”，并积极争取财政资金、专项债等支持；市场主体层面，要下大功夫引育策划、规划、投资、建设、运营一体化闭环的企业。同时，积极开展典型区域试点，鼓励建立国资平台公司统筹、专业公司运营、社会资本股权合作的多元运行框架，构建“空间改造+内容招商+基金支持”一体化机制，完善金融工具，形成可规模复制的“片区资产活化+金融退出”机制，构建成都特色的“政府-资本-平台”三方协同新模式。

原文刊载于成都日报（2025年6月6日《成都日报》第05版：理论周刊），有删改。